相続や売却をすることになって初めて、自分が所有している建物が未登記だったことを知る人が少なくありません。
未登記建物であっても、普通に住むことが出来るので不都合を感じていなかったのかもしれませんが、
ここでは、
- 登記は義務なの？
- なぜ未登記が起こってしまうの？
- 登記にかかる費用はいくら？
- 未登記建物だったらどんな困り事が起きるの？
など、未登記建物について説明していきます。
建物表題登記と権利に関する登記
表題登記というのは表示に関する登記のことで、
- 土地の場合：所在・地目（土地の用途）・地積など
- 建物の場合：所在・種類・構造など
を、登録して管理するものです。
建物の表題部登記は、建物を新築したときや未登記建物を購入したときの義務です。
所有権や抵当権などは、権利に関する登記になります。
通常、表題登記は、新築から一ヶ月以内に申請しなければなりませんが、
権利に関する登記は義務ではありません。
しかし、
新築をするとき、住宅ローンを組むのが一般的でしょう。
住宅ローンのために金融機関から融資を受ける際、所有権や抵当権を明確にしなければなりません。
所有権を登記するためや抵当権設定のためにする登記は権利に関する登記になります。
ですから、そのようなときには権利に関する登記は必須となります。
権利に関する登記をするため（所有権保存の登記をするため）には、まず、表題部登記をしている必要があります。
どうして未登記建物が存在するの？
今は、新築するのに住宅ローンを利用する人が多いため、先ほどお話したように、金融機関から融資を受ける際に登記が必要とされますが、
- 昔は、住宅ローンを利用せず現金一括で新築するのが一般的
だったようです。
そのため、登記をしなければいけない状況におかれることがなかったのでしょう。
結果、未登記建物のまま現在に至るということが起きるのだと考えられます。
また、新しい建物は登記されてるものが多いのに対し、古い建物ほど未登記のままになっていることが多いのも、そのような原因があるからと考えられます。
登記をするにはどうすればいいのか
では建物を登記するためにはどうすればいいのでしょうか？
表題登記に必要な書類
表題部登記に必要な書類
- 建物表題登記の申請書
- 建物が位置する地図
- 建物の写真
- 建築確認通知書
- 工事完了引渡証明書
- 検査済証
- 住所証明書
- 建物図面
- 各階平面図
- 委任状（申請者本人が行けない場合）など
申請場所
申請場所
表題部登記の申請は、法務局で行います。
法務局へ直接行かず、申請書を郵送することもできます。
必要書類と切手を貼った返信用封筒を入れた封筒に、不動産登記申請書在中と記載し、書留郵便で送付します。
不備がなければ、登記完了証が、法務局（登記所）から送られてきます。
費用
表題部登記にかかる費用
書類の取得・手続きにかかる手数料を含めて、
一般的な住宅の場合：５,０００～１０,０００円程度
です。
法務局には登記相談窓口というのが設置されていることがあるので、不明な点があれば問い合わせてみましょう。
専門家に依頼
また、自分でこれらの書類を揃え、申請するとなると、かなりの労力がかかります。
誰かに依頼して登記してほしい場合は、専門家である
- 土地家屋調査士
さんにお願いするといいでしょう。
未登記建物のままだと発生する不都合とは？
はじめの方でお話したように
- 新築したとき
- 未登記物件を購入したとき
には、表題部登記は義務付けられています。
その建物の所有者または所有者となった者が、その時から１ヶ月以内に申請しなければなりません。
表題部登記は、固定資産税や都市計画税を行政が徴収するために必要な情報となります。
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10万円以下の過料
不動産登記法で義務付けられており、その申請を怠ったときには罰則があります。
１０万円以下の過料に処すると規定されていますので、費用がかかるからといって未登記のままにしておくと登記にかかる費用よりもさらに大きな負担がかかることになってしまいます。
その他には、
リフォーム等の融資を受けられない
リフォームや修繕するときに融資を受けることができない
リフォームや修繕にかかる費用は、その内容にもよりますが高額にかかることがあります。
リフォームローンを利用したいときでも、金融機関から不動産登記簿謄本を要求されるので未登記のままでは必要な書類を用意できず融資を受けられません。
売却が難しくなる
売却のときに買主側も住宅ローンを組むことができない
未登記建物は、買主側も融資を受けられないため現金一括で購入しなければなりません。
しかし、そのような購入ができる人は少ないでしょう。
そうなると、買い手がなかなか見つかりません。結果、売却しづらくなってしまいます。
また購入希望者さんから、値下げの交渉も入りやすくなるため、希望する金額で売却するのが難しくなるでしょう。
相続が面倒
相続しても処分（売却）するときに手続きが面倒
まず、売却するには相続登記を済まし、売却しようとしている者が所有権を取得している必要があります。
相続の登記は、権利に関する登記です。
相続登記までに、
- 表題部登記→所有権保存登記
がすでになされている必要があります。
最初にされているべき表題部登記がされていない場合、相続人が書類を揃えて登記申請をしなければなりません。
さらに手間のかかるパターンもあります。
例えば、
表題部登記をしないまま親から子へ、子から孫へ、孫からひ孫へ所有者がかわっていくとします。
ひ孫の代になってはじめて売却を考えたとき、必要な書類は残っているでしょうか？
必要書類を全て揃えようとしたら、かなりの費用と手間がかかると予想できます。
結局、処分することもできず放置するしかないことになってしまいかねません。
こういった様々な不都合が出てこないように、登記はきちんとしておくことをおすすめします。
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2024年からは相続登記が義務化
2024年4月からは相続登記が義務化されます。
もし今住んでいる建物が登記されていなくて、相続が発生すれば、面倒な作業や費用がかかってしまうことになります。
そうならないためにも、今未登記の建物があるのであれば、面倒なことにならないうちに、登記しておくことが大切ですね。
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