新しい家を探しているとき、「この物件、何かあったのかな？」とふと心配になることはありませんか？
特に、その場所で「人の死」があったかどうかは、その家に住むかどうかを決める上でとても気になる情報ですよね。
これまでは、どこまで、いつまでこの情報を伝えるべきか、はっきりとしたルールがありませんでした。
そのため、不動産会社もどうすれば良いか迷うことが多く、それが原因でトラブルになったり、高齢の方が部屋を借りにくくなるといった問題も指摘されていました。
このような状況を改善し、不動産取引をもっと安心して行えるようにするために、国土交通省は2021年10月に新しいルール（ガイドライン）を作りました。
このルールは、不動産のプロである「宅地建物取引業者（宅建業者）」が、法律に基づいてどのような情報を伝えるべきかを示したものです。
主に、私たちが住むための家やマンションが対象です。
「伝える必要がない」のはどんな場合？
この新しいルールでは、宅建業者が「原則として伝えなくても良い」とされるケースが具体的に定められました。
自然な死や日常生活での事故死
- 老衰や病気による死
- 階段からの転落
- お風呂での溺死
- 食事中の誤嚥（ごえん）
など、日常生活の中で起こりうる不慮の事故による死は、家を探している人にとって、その家に住むかどうかの判断に大きく影響する可能性が低いと考えられています。
そのため、原則として伝える必要はありません。
ただし、例外もあります。
たとえば、亡くなった方が長い間見つからず、お部屋の特殊な清掃や大規模なリフォームが必要になった場合
は、この情報を伝える必要があります。もし、その部屋でそんな大変なことがあったとしたら、やっぱり知っておきたい情報ですよね。
賃貸物件での時間の経過
自殺や他殺など、上記の自然死や不慮の死以外のケースや、特殊清掃が必要になった死の場合、賃貸物件では、
その出来事からおよそ3年が経っていれば、原則として伝える必要はない
とされています。これは、時間が経つにつれて心理的な影響が薄れるという考え方に基づいています。しかし、
- テレビのニュースなどで大きく報じられた
- 社会的に注目された事件
などの場合は、その限りではありません。
また、こちらは賃貸物件のことであり、売買物件は対象となりません。
隣の部屋や普段使わない共有部分での死
いま借りようとしている物件の隣の部屋で起きた死や、マンションのゴミ置き場や屋上など、普段私たちが使わないような共用部分で起きた死は、原則として伝える必要はありません。
ここでも、
事件性が非常に高い場合は伝える必要が出てくることがあります。
「伝える必要がある」のはどんな場合？
上記で挙げた「原則伝える必要がない」ケースに当てはまらない場合は、家を探している人の判断に大きく影響すると考えられるため、宅建業者はその情報を伝えなければなりません。
特に重要なのは以下の点です。
あなたが直接質問した場合
たとえ、本来伝える必要がないとされるケースであっても、あなたが不動産会社に
「この物件で何かありましたか？」
と直接質問したら、正直に答える義務があります。
社会的な影響が大きい場合
全国ニュースになるような重大な事件があった物件など、社会的な影響の大きさから、家を探している人が知っておくべき特別な事情があると不動産会社が判断した場合は、伝える必要があります。
売買取引の場合
家を買う「売買取引」では、賃貸取引のように「3年経てば伝えなくても良い」という明確な期間の定めはありません。
そのため、賃貸よりも慎重な判断が求められます。
情報を伝えるときの大切なこと
もし、宅建業者が情報を伝える必要がある場合、以下の点を伝えます。
- いつ（出来事が起きた時期や、特殊清掃が必要になった場合はそれが分かった時期）
- どこで（物件内の場所）
- 何が原因で（亡くなった原因が不明ならその旨）
- 特殊清掃などが行われたか
最も大切なのは、亡くなった方やそのご家族のプライバシーを守ることです。
そのため、亡くなった方の氏名、年齢、家族構成、具体的な状況などを細かく伝える必要はありません。
トラブルを防ぐためにも、書面で情報を伝えることが望ましいとされています。
不動産会社の責任とあなたの安心
不動産会社は、基本的に積極的に近所の人に聞き込みをしたり、インターネットで調べたりする義務はありません。
売主さんや貸主さんに、物件の状況に関する書類（物件状況報告書など）に過去の出来事を書いてもらうことで、通常の調査義務を果たしたとされます。
それは消費者の方もご理解いただきたいところです。
ただ、この新しいルールに従ったとしても、不動産会社が法的な責任を完全に逃れられるわけではないという点です。
このルールはあくまで、宅建業法上の一般的な基準を示したものであり、個々の取引でのトラブル（たとえば、契約のキャンセルや損害賠償など）は、それぞれの事情によって判断されることになります。
まとめ
「人の死」に関する告知は、不動産取引においてとてもデリケートな問題です。
この新しいルールができたことで、不動産会社はこれまでよりも明確な基準をもって対応できるようになりました。
最終的には、それぞれのケースに応じて、家を買う人や借りる人が納得して取引できるように、不動産会社が慎重に判断し、適切に情報を提供することが求められます。
もし、あなたが不動産を購入したり借りたりする際に、気になることがあれば、遠慮なく不動産会社に質問してみてください。
そして不動産会社も、「もし自分がこの物件を買う（借りる）としたら、この事実を知りたいだろうか？」という視点に立って、慎重な判断と丁寧な説明を心がけることが大切だと思います。
ただ、ガイドラインに沿った対応に不満を持つ方もいらっしゃると思います。
しかし人の死は自然のことであり、あまりそのことにとらわれすぎることで、多くの方が住みづらい社会となってしまいます。
そこは適正なバランスが必要なのではないでしょうか？
もし、何か不明な点や不安なことがあれば、お近くの不動産仲介業者に気軽に相談してみましょう。
愛南町の不動産のことなら、有限会社千寿にご相談ください。
