愛南町で様々な理由から、自宅を売却する方も多いと思います。
では、実際に売却となった場合に気になるのが
- 売却にかかる費用は何がかかるのか？
ということでしょう。
当然住宅を売却したお金全部が手元に残ればいいのでしょうが、やはり様々な費用がかかりますので、そうとは限りません。
また、通常の売却ではかからないような費用も、場合によってはかかることもあります。
それらの費用を事前に理解しておくことで、
- 売却希望金額
- 売却後のお金の使用プラン
なども変わってくるでしょう。
そこで今回は、住宅を売却する際にかかる様々な費用（地方によって、かかる費用項目や金額は変わってきますので、今回は愛南町の一般的な費用や金額）を紹介していきます。
登記費用・司法書士費用・土地家屋調査士費用
売渡証書
所有権移転手続き時に、司法書士の先生に
- 売渡証書
という書類を作成してもらいます。
こちらは所有権移転登記の原因を証する書面として、登記を行う法務局へ提出されます。
相続登記
売却する土地や建物は、売主様が親から相続されているものもあります。
通常は、相続登記がされているのですが、そうでないものもたくさんあります。
もし、相続登記がされていない場合は、そのままでは売却することができません。
引き渡しまでに、司法書士などに依頼して、相続登記をしてもらうことになります。
相続人が多い場合や複雑な場合は、時間も費用も多くかかることになります。
令和6年4月1日からは相続登記が義務化されますので、相続登記がされていない場合は、早めに登記しておきましょう。
相続土地の課題と解決策の新たな制度「相続土地国庫帰属制度」とは？
抵当権抹消登記
住宅ローンやその他の借り入れをする際に、金融機関から抵当権が設定されています。
中には全く知らない、大正時代や昭和初期などに設定された抵当権が残っていることもあります。
そのままでは、買主様が、抵当権設定者に住宅を差し押さえられてしまうおそれがあります。
そのため、引き渡しまでに抵当権をなくしてしまう
- 抵当権抹消登記
が必要になります。
借り入れ金融機関と司法書士に依頼して、抵当権抹消のお願いをしておきましょう。
抵当権抹消には
- 借り入れの全額返済
が基本的には必要になりますので、必ず資金の準備や、売却金額での返済が可能かなどを、金融機関と話し合いが必要です。
また依頼から抵当権抹消の書類作成まで時間がかかりますので、早めの準備をしておきましょう。
住所変更登記・氏名変更登記
所有権移転には住宅の登記名義人の住所と氏名が、住民票と同一でないとできません。
登記した住所が以前に住んでいた場所の住所になっている
新しい居住場所に住所を移したが登記は売却物件の住所になっている
結婚や離婚などで苗字が変わっている
等の場合は、
- 住所変更登記
- 氏名変更登記
が必要になります。
登記の住所が住民票と違うことは多々ありますので、こちらも引き渡しまでに司法書士にお願いして変更しておきましょう。
建物登記と保存登記
古い物件に多いのが、建物が登記されていないことです。
住宅ローンなどの借り入れをしないで家を建てられた場合は、抵当権の設定もなく、登記費用もかかるので、そうなってしまったのかもしれません。
しかしこれでは買主様が自分の建物と主張できませんので、不安になるでしょう。
また買主様が、住宅ローンを使って購入される場合は、建物が登記されていないと抵当権の設定ができませんので、登記は必須になります。
もし建物登記がされていない場合は、土地家屋調査士の先生に依頼して、建物表題登記を済ませておきましょう。
それから、表題登記のままでは、所有権の主張ができませんので、所有権移転ができません。
土地家屋調査士に建物表題登記をしていただいたら、司法書士に保存登記をしてもらうようになります。
建物滅失登記
以前に解体されて、今は存在しない建物の登記が残っている場合があります。
そうなると
- 新しい建物が建てられない
- 住宅ローンを借りられない
などの、不具合が出てきて、買主様が困ることになります。
もし売却土地上に、存在しない建物の登記が残っている場合は、引き渡しまでに、土地家屋調査士にいらして滅失登記をしましょう。
建物表題部変更登記（増築登記）
新築時から
- 部屋を増やした
- ベランダを部屋にした
- 車庫を部屋にした
- 平家を2階建てにした
などのリフォームを行うことがあります。
その場合、建物の登記簿上の面積と、実際の面積が違ってくることになります。
ある意味、面積が増えた部分というのは、誰のものかわからない状態ともいえます。
そこで必要になるのが建物表題部変更登記（増築登記）です。
これができていない場合、買主様の住宅ローンの審査が通らないことがあります。
また、買主様としても、正確でない商品（住宅）を購入するのは不安でしょう。
そのため、所有権移転までに土地家屋調査士に依頼して、増築登記を済ませておきましょう。
農地法許可申請費用
売却する住宅の土地に農地が入っている場合には
- 農地を農地のまま引き渡す農地法第3条許可
- 農地を農地以外のものに変更するための農地法第5条許可
というものが必要になり、農業委員会へ申請書を提出する必要があります。
こちらの費用は、買主様が費用負担することもありますが、売主様が負担することや、売主様と買主様で折半することもあります。
事前に決めていないとトラブルとなりますので、事前に決めて交渉することが大切です。
こちら許可が必要な場合は、司法書士への依頼が必要になりますし、期間も
- 3条許可は1ヶ月程度
- 5条許可は2～3ヶ月
かかりますので、その期間も考慮しておく必要があるでしょう。
税金
譲渡所得
不動産を売却すると、所得税がかかる可能性があります。
不動産の売却は
- 譲渡所得
となり
- 譲渡所得税
がかかってくるようになります。
譲渡所得には
- 短期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で5年以下の所有期間）
- 長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で5年超の所有期間）
があり、税率は
- 短期譲渡所得は39.63％
- 長期譲渡所得は20.315％
となっています。
愛南町の物件の場合は、低額の場合が多いので、それほど大きな金額にはなりませんし
- 特別控除などの特例
もありますので、そちらを利用することで、譲渡所得税が0になることもあります。
ただし、それらを利用することで、買い換えた住宅の住宅ローン減税が使えないこともあります。
税理士の先生などの専門家に相談して、選択する方がいいでしょう。
愛南町で自宅を売却したときの税金はいくらになるのか？使えそうな特別控除や使うために必要なこと
印紙税
不動産売買契約書には、売買価格によって決められた金額の収入印紙を貼ることとなっています。
- 1万円を超え 50万円以下のもの 200円
- 50万円を超え 100万円以下のもの 500円
- 100万円を超え 500万円以下のもの 1千円
- 500万円を超え１千万円以下のもの 5千円
- １千万円を超え５千万円以下のもの 1万円
の金額の収入印紙を貼る必要があります。
こちらは紙媒体の売買契約書の場合ですが、電子契約の場合は、収入印紙を貼る必要がありません。
有限会社千寿不動産部では、電子契約を導入しておりますので、ご希望であれば電子契約での契約が可能です。
不動産売買と賃貸借での電子契約のメリットとデメリットについて 有限会社千寿不動産部が電子契約を導入してオススメしている理由とは？
仲介手数料
住宅の売却に際して不動産業者を利用する場合、仲介手数料がかかります。
これは売却価格の一定割合で算出され、業者に支払われます。
手数料率は
- 売買価格200万円以下は 価格✕5％
- 売買価格200万円超～400万円以下は 価格✕4％＋2万円
- 売買価格400万円超は 価格✕3％＋6万円
となっております。
ただし、売主様の場合は、400万円以下の価格の場合、調査費等込みで18万円となる場合があります。
こちらは不動産業者に仲介を入れると発生する費用ですので、個人売買の場合は発生しません。
しかし、不動産業者を入れない個人売買は、
- トラブル発生の可能性がある
- 売却に時間がかかる
- 買主様が住宅ローンを使う場合は仲介を入れないといけない事が多い
ということもあり、手数料を払ってでも、不動産業者に間に入ってもらうことをオススメします。
愛南町の不動産の売買の仲介なら有限会社千寿不動産部にご相談ください。
引越し費用・残置物処分費用
住宅を売却して新たな場所に移る場合、引越し費用も考慮する必要があります。
住宅を売却したからかかるお金ではありませんが、必要な方は、こちらも計算に入れておく必要があるでしょう。
引越の料金は、時期によって価格が大きく変わります。
特に引っ越しシーズンは、価格も高く、引越し業者の予約も取れにくくなります。
そのシーズンを外すか、早めの段取りが必要です。
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引っ越しをしない場合でも、家の中に残っている残置物の処分は必要です。
基本的には、家の中は空っぽにして引き渡すことになります。
大量の荷物や家具がある場合は、やはり業者に処分してもらう必要があるでしょう。
知っておきたい引っ越しをスムーズに進める手続きや段取りの仕方とは？
売却にかかる費用は事前にコスト計画に入れる
以上が、住宅を売却する際にかかる主な費用の概要です。
ただし、具体的なケースによっては、他にも様々な費用が発生する可能性があります。
売却を検討される方は、事前に信頼できる不動産業者や専門家と相談し、詳細なコスト計画を立てることが重要です。
小さなコストではありませんので、あとになって困ることにもなりますし、買主様にもご迷惑をかけることにもなるかもしれません。
愛南町の住宅の売却を考えられているのであれば、有限会社千寿不動産部へご相談ください。
住宅売却がスムーズに進むよう、お手伝いさせていただきます。
