愛南町にある古くなった家や、使わない土地。
売却してお金に変え、有意義なことに使ったり、新しい家に買い替えたりしたほうがいいでしょう。
しかし実際に売却できたとしたら、どれくらいの税金がかかるのか心配です。
そこで
- 土地や建物などを売却したときの税金
- 税金を減らすために使える特別控除
などについて紹介いたします。
税金の金額の基礎となるのが所得金額
税金の基礎となるのが
- 所得金額
です。
自宅や土地の場合は
- 譲渡所得
に分類されます
譲渡所得は
- 売却金額-取得金額-譲渡費用
で算出されます。
この金額に税率を掛けることで税金が計算されていきます。
売却金額から差し引ける取得費
譲渡所得の計算の取得費には、どのようなものが含まれるのか？
当然ですが
- 土地や建物の購入代金
- 購入時にかかった税金
- 購入時に不動産屋に支払った仲介手数料
- 建物建築や設備の費用
となります。
取得費がわからない場合
「自宅を取得したのが随分昔で、いくらで取得したのかわからない」
そんな場合、譲渡所得の計算の取得金額はゼロになってしまうのでしょうか？
そのように取得費が不明の場合は、
- 売却金額の5%をみなし取得費
とすることができます。
建物は全額取得費として使えない
譲渡所得の計算の取得費に含まれる建物の費用は、そのまま全額が費用として使えるわけではありません。
時間とともに価値が減っていきますので、減価償却費分差し引く必要があります。
- 建物購入価額×0.9×償却率×経過年数（所有年数）＝減価償却費
を建物の購入価格から差し引いて、その金額が建物の取得費として売却金額から差し引きことができます。
詳しくは国税庁のこちらのページ「建物の取得費の計算」をご覧ください。
マイホームの売却の場合、減価償却費を毎年の費用として使えないのが、少し不公平な感じはしますね。
売却金額から差し引ける譲渡費用
譲渡所得の計算で売却金額から差し引けるのは、取得費だけではありません。
- 売却時にかかる不動産屋へ支払う仲介手数料
- 売り主負担で支払った解体費や測量費
を譲渡費用として差し引くことができます。
売却金額から差し引ける特別控除
自宅の売却金額から差し引けるのは
- 取得費
- 譲渡費用
だけではありません。
マイホームの場合は、条件を満たせば特別控除があります。
- 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すれば3000万円を差し引く
ことができるのです。
条件の詳しい内容は国税庁のこちらのページ「マイホームを売ったときの特例」をご覧下さい。
愛南町の中古物件は2000万円を超えるようなものはほとんどありません。
2000万円全額譲渡所得だったとしても、愛南町のような田舎では、3000万円の特別控除が使えれば、譲渡所得税はかからないでしょう。
ポイントは
- 住まなくなって3年以内
ということ。
だから使わなくなった自宅は、早く売ることが大切なのです。
他のマイホームを売ったときの特例
3000万円の特別控除以外にも
などがありますが、条件が難しのもありますし、そもそも3000万円の特別控除がわかりやすく、愛南町で使えれば、ほぼ譲渡所得はなくなるので、それを覚えておくといいでしょう。
住宅ローン減税が使えなくなる
ただし、上記のような特例を使った場合、次に購入した住宅での
- 住宅ローン減税が使えない
ことがあります。
住宅ローン減税と上記の減税で、どちらが多く節税できるかを、しっかりと計算して選択する必要があるでしょう。
低未利用土地等を譲渡した場合の特例
もありますが、令和4年いっぱいまでの制度ですので、使いにくいですね。
は令和7年まで延長されることになりました。
愛南町では低未利用地で500万円以下の物件が多くあります。
そのような場合は、ぜひ利用しておきたいものです。
こちらの特例の詳しい内容はこちらを御覧ください。
土地や建物を売却する人必見！低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除（100万円控除）令和5年～令和7年について
譲渡所得に税率を掛けたものが譲渡所得税
自宅を売却した金額から取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いて残った金額が譲渡所得となります。
この
- 譲渡所得に税率を掛けた金額を税金として納める
ことになります。
土地建物の譲渡所得は分離課税となっております。
給与所得などがなくて所得税がかからない人でも、この譲渡所得税は別に計算されて納める必要があります。
税率は、不動産を取得してから売却するまでの所有期間によって税率は変わってきます。
- 売却した年の1月1日の時点で所有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得となり39.63%
- 売却した年の1月1日の時点で所有期間が５年超の場合は長期譲渡所得となり20.315%
（長期・短期とも復興税込み）となります。
マイホームの場合10年以上所有している場合は、税率が長期譲渡所得よりもさらに少なくなる軽減税率があります。
しかし愛南町の場合は3000万円の特別控除を使うと、ほぼ譲渡所得ゼロになりますので、あまり関係ないですね。
どちらも住まなくなってから3年以内に売却が必要ですので、早く売ることが大切ですね。
愛南町の不動産の売却は有限会社千寿不動産部までご相談ください。
