愛南町には空き家も多いのですが、空き地も多数存在していると思います。
親から、あまり使えそうもない土地を相続して
- 草の管理をお金を払ってしてもらう
- 固定資産税を払い続ける
という状態の人も多いのではないでしょうか？
売れそうな土地ならいいのでしょうが、そうでない土地も多いと思います。
そこで今後活用が期待されているのが令和5年4月27日からスタートした
- 相続土地国庫帰属制度
です。
まだスタートしたばかりでわからないことばかりの制度ですので、簡単に紹介していきたいと思います。
土地を相続したときどうしたらいいの？
土地を相続した場合、その土地をどのように活用するか悩むことがあります。
一つの選択肢は、土地を自分で有効活用することです。
これは
- 土地を農地や住宅地として利用する
- 収益物件として賃貸する
- 土地を事業用地として活用する
など、様々な方法が考えられます。
しかし、土地の管理や運用には費用や手間がかかることもありますので、検討が必要です。
そこで一つの選択肢として
- 売却
があります。
「こんな土地売れるわけない」
と思っていても、意外と売りに出してみると売れることがあります。
まずは不動産業者などに相談して、売りに出してみることが重要です。
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もう一つの選択肢は、
- 相続した土地を放棄する
ことです。
これは相続放棄と呼ばれ、土地に関連する責任や負担から解放される方法です。
ただし、その相続財産管理人が決まるまでは管理責任があり、相続財産管理人が決まっても報酬を支払わないといけないケースもあります。
また、他の財産も全て放棄しないといけませんので、それが出来ないケースもあるでしょう。
相続した土地を国に引き渡せる「相続土地国庫帰属制度」がスタート
もし、相続した土地を
- 有効活用
- 売却
- 相続放棄
することが困難である場合、新たに導入された
- 相続土地国庫帰属制度
の活用を検討してみましょう。
この制度により、土地を国に引き渡すことができ、所有者としての責任や負担から解放される可能性があります。
相続土地国庫帰属法（制度）とは
相続土地国庫帰属法は、相続した土地を国に引き渡せる制度を定めた法律です。
この法律に基づき、土地の所有者は土地を国に引き渡すことができます。
しかし、この制度を利用するには、特定の条件を満たす必要があり、法務局による審査が行われます。
相続した土地を国に引き渡せる制度
相続土地国庫帰属制度は、相続人が土地を所有することが困難である場合に、土地を国に引き渡すことを可能にする制度です。
これにより、土地の管理や負担から解放され、国や自治体によって適切に管理されることが期待されます。
法務局が要件を満たすのかを審査
相続土地国庫帰属制度を利用するためには、法務局による審査が行われます。
この審査において、土地が制度の対象に適合しているかどうかが判断されます。
審査に合格すれば、相続土地を国に引き渡すことが可能となります。
相続土地国庫帰属法が制定された背景
この制度が制定された背景には、土地の有効活用が難しい状況や、多くの土地が放置されているといった社会的課題があります。
愛南町にも
- 活用が難しい土地
- 荒れた農地
がたくさん存在しています。
土地は持っているだけで費用がかかるため、所有者が負担を感じることもあります。
また、土地の管理が怠られた場合
- 草や木が道路へ越境している
- 害虫や害獣の住処になっている
- 景観を悪くしている
等によって、周辺地域に迷惑をかけることも考えられます。
相続土地国庫帰属制度は、こうした問題に対処するために導入されました。
土地を国に引き渡せるのはどんな人？
こちらの制度を活用できる人は、相続によって土地を取得した人です。
土地の相続登記が終わっている場合は、登記名義人が申請できるようになっています。
相続登記ができていない場合は、相続人であることを証する書面を添付することでも、申請ができるようになっています。
当然、売買で取得した人は活用できませんが、相続によって取得した共有者がいる場合は、共有者全員で共同して申請することによって、制度を活用できるようになっています。
また、本制度が始まる以前に、相続で取得した土地も対象となります。
引き渡せる土地の要件は？
国庫帰属が認められる相続土地には、一定の要件が設けられています。
これらの要件を満たす土地のみが制度の対象となります。
要件を理解することは、制度を活用するために重要です。
申請の段階で却下となる土地
相続土地国庫帰属制度を利用するためには、一定の要件を満たす必要があります。
申請段階で却下となる土地も存在します。
1. 建物がある土地
建物は土地の管理コストが高額で、老朽化すると費用や労力が増加し、最終的に建替えや取壊しが必要となるため、承認申請ができません。
2. 担保権や使用収益権が設定されている土地
土地に担保権や使用収益権が設定されている場合、これらの権利者に配慮しなければならず、担保権が実行されて国が土地所有権を失う可能性があるため、承認申請ができません。
3. 他人の利用が予定されている土地
土地所有者以外の者により使用され、今後もその使用が予定されている土地については、国庫に帰属させる場合、国と使用者等との間で調整が必要となり、承認申請ができません。
- 通路
- 墓地
- 境内地
- 水道用地
- 水路
- ため池
などが、これらに該当します。
4. 特定有害物質により土壌汚染されている土地
土壌が特定有害物質により汚染されている場合、その管理や処分に制約が生じ、費用がかかる上に周囲に害悪を発生させる可能性があるため、承認申請ができません。
5. 境界が明らかでない土地・所有権の争いがある土地
隣接する土地の所有者との間で所有権の境界が争われている土地や、所有権を主張する者がいる土地については、所有権の帰属により土地の管理が困難となるため、承認申請ができません。
境界が明らかでない土地の具体的な定義については、申請者が認識している隣接土地との境界が表示されていることや境界について争いがないことが条件とされています。
測量や境界確認書までの提出は求められていません。
隣接する土地の所有者さんには、法務局から確認の連絡が入りますので、事前に隣地所有者さんと、境界について、話し合っておくほうがいいでしょう。
該当すると判断された場合に不承認となる土地
一度申請を進めても、特定の条件を満たさない土地は不承認となることがあります。
１. 一定の勾配・高さの崖があって、過分な費用・労力がかかる土地
勾配が30度以上かつ高さが5メートル以上の崖がある土地で、通常の管理には過度の費用や労力が必要とされる場合、帰属の承認はできません。
２. 地上に有体物がある土地
地上に
- 工作物
- 車両
- 樹木
などの有体物が存在し、これらが通常の管理や処分を妨げる場合、帰属の承認はできません。
３. 地下に有体物があり、除去が必要な土地
土地の下に有体物が存在し、これらを除去しなければ通常の管理や処分ができない場合、帰属の承認はできません。
- 産業廃棄物
- 建築資材
- 古い水道管
- 浄化槽
- 井戸
などがこれらに該当します。
４. 隣接する土地の所有者との争訟により管理・処分ができない土地
隣接する土地との通行権利の妨げ、他人の使用又は収益の妨害などの争いにより通常の管理や処分ができない場合、帰属の承認はできません。
例えば
- 他の土地に囲まれていて公道に通じない土地
- 池沼・河川・海などを通らなければ公道に通じない土地
- 崖があって土地と公道に著しい高低差がある土地
などです。
５. その他、通常の管理・処分に過分な費用・労力がかかる土地
- 災害の危険
- 動物による被害
- 森林整備
- 金銭債務
- 所有権の承継
など、通常の管理や処分に大きな費用や労力がかかる土地に関する具体的な要件が示されています。
手続の流れや負担金について
相続土地国庫帰属制度を利用するためには、以下の手続きが必要です。
法務局への相談
土地を国に引き渡す前に、法務局へ相談することをおすすめします。
後ほど書きますが、申請書類を提出するときには、承認・不承認に関わらず、審査費用がかかります。
相談することによって
- 制度が使えない
- 制度を使うために必要なこと
- 準備物
などがわかりますので、お金や時間の節約にもなるでしょう。
土地所有者本人だけでなく、家族や親族も相談が可能となっていますので、積極的に相談してみましょう。
ただし、相談できる法務局は決まっていて、事前予約が必要ですので、必ず確認して予約を取って相談するようにしましょう。
また、愛南町の土地を相談するからといって、松山の法務局に行かないといけないわけではありません。
お近くの都道府県の法務局や地方法務局（本局）での相談もできるようです。
愛南町から遠く離れたところに住まわれている方も、愛南町の土地を愛媛県以外の法務局でも相談してみてください。
申請書類の作成・提出
相続土地国庫帰属制度を利用するためには、特定の書類を作成し、各都道府県の法務局の本局に提出する必要があります。
支局・出張所では、承認申請の受付はできませんので、注意が必要です。
申請時には審査料として14,000円分の収入印紙を貼って提出することになります。
こちらは不承認となっても返金されませんので、注意が必要です。
申請書類は
- 弁護士
- 司法書士
- 行政書士
が書類作成を代行できるようになっています。
書類作成が
- 出来ない
- 時間がない
- 面倒
という方は、費用はかかりますが、代行してもらうのがいいでしょう。
書類を提出してからの審査期間は、半年から1年かかるようです。
その間は、しっかり土地を管理しておくようにしましょう。
承認後の負担金の納付
制度が承認された場合、土地を国に引き渡すために、標準的な管理費用の10年分を負担金を納付する必要があります。
この負担金を納付した時点で所有権が国に移ります。
所有権の移転登記は国が行うことになっています。
この負担金の詳細については、条件等によって異なります。
- 宅地 20万円
- 田畑 20万円
- 森林 面積に応じて算定式によって算出
- その他の雑種地や原野 20万円
となっておりますが、宅地や田畑は条件によって算定式で計算されるようになっております。
宅地や田畑は
- 市街化区域
- 用途地域
が指定されている土地は、算定式を使って計算されるようになっています。
愛南町では市街化区域というのは存在しませんが、用途地域は指定されております。
城辺と平城、その周辺が用途地域として指定されております。
相続したら不動産業者に相談
このように新たな制度によって、活用できない相続した土地を処分する選択肢が増えました。
しかし、なかなか審査や条件などもあって、活用できないケースもあるでしょう。
まずは売却を考えて見てはいかがでしょうか？
売却することで、手元には現金が残ります。
それは、他の物とは違う大きなメリットです。
愛南町の土地を相続して、活用方法に困ったら、有限会社千寿不動産部へ相談してみてください。
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